Odwrócona hipoteka to kredyt, którego bank udziela do wysokości rynkowej wartości domu lub mieszkania kredytobiorcy. Właściciel otrzymuje ustaloną kwotę pieniędzy jednorazowo albo w ratach (np. co miesiąc). Po jego śmierci bank przejmuje nieruchomość i w ten sposób kredyt zostaje spłacony.
– Na taką możliwość decydują się najczęściej osoby, które dysponują np. mieszkaniem czy domem już za dużym dla nich, a nie chcą się z niego z różnych powodów wyprowadzać i zamieniać go na mniejsze. Jednocześnie koszty utrzymania lokum pochłaniają znaczną część emerytury czy innych dochodów – wyjaśnia dr Ryszard Czerniawski, zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich, w broszurze Odwrócona hipoteka. Poradnik dla osób starszych (Biuro RPO, Warszawa 2014).
Choć w polskim prawie odwrócony kredyt hipoteczny jest stosunkowo nowym rozwiązaniem, za granicą od lat z powodzeniem funkcjonuje – korzystają z niego m.in. francuscy, niemieccy czy hiszpańscy seniorzy. Przed podpisaniem umowy z bankiem, tak jak w przypadku każdego kredytu, należy rozważyć wszystkie „za” i „przeciw”.
Ustawa jasno wskazuje, kto może wziąć odwrócony kredyt hipoteczny. Stroną umowy z bankiem może być, po pierwsze, właściciel nieruchomości, po drugie – osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a po trzecie – osoba dysponująca prawem użytkowania wieczystego domu/mieszkania. Z odwróconej hipoteki nie skorzystają natomiast najemcy lokalu, osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, ani osoby prawne: fundacje, spółdzielnie, spółki akcyjne. Ustawa określa także, jak powinna wyglądać procedura zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
Czym różni się odwrócona hipoteka od renty dożywotniej? Kto może skorzystać z takich rozwiązań? O czym trzeba pamiętać, zanim zawrze się umowę z bankiem? Na te i inne pytania odpowiadali uczestnicy debaty, która odbyła się 1 grudnia 2015 r. w Nowym Targu. W dyskusji udział wzięli:
- Jan Bukowski – doradca finansowy,
- Maciej Cycoń – Katedra Zarządzania Ryzykiem i Ubezpieczeń Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie,
- Łukasz Obrzut – ekspert finansowy.
Spotkanie poprowadził Krzysztof Tenerowicz, wiceprezes Fundacji Instytut Łukasiewicza.
Krzysztof Tenerowicz:
Czy odwrócony kredyt hipoteczny jest dobrym sposobem na poprawienie swojej sytuacji finansowej?
Łukasz Obrzut:
To zależy od indywidualnej sytuacji seniora – bo właśnie głównie do seniorów jest kierowany ten produkt. Odwrócona hipoteka stanowi niejako dopełnienie kredytu hipotecznego. Właściciel mieszkania może „odmrozić” pewną wartość ekonomiczną z nieruchomości i pozyskać w ten sposób dodatkowe środki na bieżące wydatki.
Taką możliwość oferują również tzw. fundusze hipoteczne, ich działalność nie została jednak do tej pory uregulowana. Funkcjonują one na rynku w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego, a to sprawia, że zdarzają się niestety przypadki wykorzystywania sytuacji seniorów. Niemniej na obecną chwilę fundusze hipoteczne stanowią jedyną realną ofertę dla seniorów, ponieważ ustawa o odwróconej hipotece weszła w życie dopiero w 2014 r. i sektor bankowy nie wygenerował jeszcze żadnych ofert.
Alternatywą dla obu tych rozwiązań może być zamiana mieszkania na mniejsze i pozyskanie w ten sposób dodatkowych środków. Wreszcie, po czwarte, senior może porozumieć się z rodziną. Zamiast z bankiem warto rozważyć podpisanie umowy z bliskimi i umówić się na wypłacanie konkretnej sumy lub po prostu na opiekę w zamian za przejęcie mieszkania po śmierci seniora. Zasadniczo wszystkie te rozwiązania są szansą na polepszenie bytu emerytów. To, która z omówionych możliwości będzie najlepsza, zależy od sytuacji danej osoby: posiadanych finansów, wartości nieruchomości itd.
Jan Bukowski:
Mieszkanie czy dom stanowią kapitał gromadzony przez wiele, wiele lat. Problem seniorów sprowadza się do tego, czy wyzbywać się tego kapitału z chwilą przejścia na emeryturę. Jak wiadomo, tracimy wówczas część dochodów, bo emerytury są niższe niż zarobki. Co więcej, z wiekiem pojawiają się problemy zdrowotne, dochodzą koszty zakupu lekarstw, wizyt u lekarzy itd. Skorzystanie z odwróconej hipoteki może pozwolić utrzymać dotychczasowy standard życia bez ograniczania wydatków i potrzeb.
Co ważne, podpisanie umowy z bankiem nie powoduje przeniesienia własności nieruchomości – bank przejmuje mieszkanie dopiero po śmierci właściciela. Równie istotne jest też to, że kwota, którą bank zobowiązuje się wypłacić w ramach umowy, podlega dziedziczeniu. Jeśli do czasu śmierci seniora instytucja finansowa zdąży wypłacić np. 50 tys. zł, a umowa opiewała na kwotę 200 tys. zł, to pozostała część tej sumy wejdzie w skład spadku. Osoby uprawnione do dziedziczenia mają rok na to, żeby podjąć decyzję, co zrobić z nieruchomością. Są bowiem dwie możliwości: sprzedać nieruchomość bankowi albo oddać bankowi wypłaconą dotychczas kwotę i przejąć mieszkanie.
Krzysztof Tenerowicz:
Czym różni się odwrócona hipoteka od renty dożywotniej?
Maciej Cycoń:
Uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomości odbywa się według dwóch modeli – są to: model sprzedażowy, czyli renty dożywotnie, oraz model kredytowy, czyli odwrócony kredyt hipoteczny.
Renty dożywotnie funkcjonują w Polsce od 2008 r. i są oferowane przez fundusze hipoteczne. Z kolei odwrócony kredyt hipoteczny został formalnie uregulowany dopiero rok temu, gdy weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Banki jeszcze ich nie oferują.
Cechą wspólną modelu sprzedażowego i modelu kredytowego jest to, że obydwa skierowane są do osób starszych. W wielu krajach określono konkretne wymogi wiekowe, najczęściej jest to przedział od 55 do 67 lat. W polskiej ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym nie wyznaczono minimalnego wieku kredytobiorcy, stwierdzono bowiem, że ustalenie wymogu wiekowego uniemożliwiłoby skorzystanie z takiej usługi osobom, których ryzyko śmierci jest dość wysokie, np. z powodu choroby. Cechą wspólną obu modelów jest też przeniesienie własności nieruchomości na rzecz instytucji finansowej w zamian za świadczenie wypłacane seniorowi, choć zachowuje on prawo dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości.
Podstawowa różnica między obu modelami dotyczy natomiast momentu przeniesienia własności nieruchomości. W przypadku renty dożywotniej przeniesienie własności następuje od razu w chwili zawarcia umowy. Inaczej jest w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego – bank przejmuje nieruchomość dopiero po śmierci kredytobiorcy, i to też nie od razu, bo spadkobiercy mają 12 miesięcy na ewentualne spłacenie kredytu. Jeśli się na to zdecydują, bank w ogóle nie przejmie nieruchomości.
Różnica w momencie przeniesienia własności generuje inne istotne różnice. Po pierwsze, jeśli spadkobiercy nie zdecydują się na spłatę kredytu, bank musi się z nimi rozliczyć z różnicy pomiędzy kwotą udzielonego kredytu a wartością nieruchomości. W przypadku rent dożywotnich nie ma takiego obowiązku, ponieważ instytucja finansowa staje się właścicielem nieruchomości z chwilą zawarcia umowy. Po drugie, skoro w modelu kredytowym senior pozostaje właścicielem nieruchomości, to ponosi wszelkie opłaty związane z jej utrzymaniem. W modelu sprzedażowym natomiast opłaty te pokrywa instytucja finansowa – bank – bo to ona jest już właścicielem nieruchomości.
Różnice dotyczą również podmiotów, które mogą oferować tego typu usługi. Odwrócony kredyt hipoteczny został uregulowany w ustawodawstwie polskim jako produkt oferowany wyłącznie przez banki. W przypadku modelu sprzedażowego w większości krajów nie ma ograniczeń i w zasadzie każdy podmiot może udzielać rent dożywotnich. W Polsce renty dożywotnie są oferowane od 2008 r. i dotychczas nie uregulowano ich statusu. Według ustawy o rentach dożywotnich, nad którą trwają dopiero prace, będą one mogły być udzielane tylko przez zakłady ubezpieczeń albo podmioty funkcjonujące w formie spółki akcyjnej, przy czym podmioty te będą musiały mieć minimalny kapitał zakładowy w wysokości co najmniej 2 mln euro.
Wreszcie ostatnia różnica dotyczy formy wypłaty świadczenia. W przypadku rent dożywotnich, jak sama nazwa mówi, wypłata na rzecz seniora dokonywana jest dożywotnio, najczęściej w cyklach miesięcznych. Umowę o odwrócony kredyt hipoteczny zawiera się natomiast na określony czas, np. 15 lub 20 lat, a środki mogą zostać wypłacone jednorazowo albo podlegać cyklicznej wypłacie.
Krzysztof Tenerowicz:
Jak ustalana jest kwota, jaką otrzymamy od banku w ramach odwróconej hipoteki?
Jan Bukowski:
Przede wszystkim wpływa na to wartość nieruchomości. Przed udzieleniem kredytu wybrany przez bank rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, można też wynająć swojego rzeczoznawcę, żeby zweryfikować tę wycenę. Im wyższa wartość nieruchomości, tym oczywiście większy kredyt. Kolejnymi czynnikami wpływającymi na wysokość kredytu są wiek i płeć kredytobiorcy. Kobiety, ponieważ żyją dłużej, otrzymują niższą kwotę. Jest to niesprawiedliwe, ale wynika ze statystyki. Bank nie jest instytucją charytatywną i musi zarabiać.
Maciej Cycoń:
Przy założeniu pięcioprocentowej stopy kredytu, wartości nieruchomości na poziomie 400 tys. zł i kredycie przyznanym na 15 lat w wysokości 50% wartości nieruchomości możemy przyjąć, że miesięczna wypłata dla 65-letniej kobiety wyniesie ok. 1300 zł, a dla 65-letniego mężczyzny – ok. 1600 zł. To są jednak tylko symulacje, bo jak wspomnieliśmy, konkretnych ofert na rynku na razie nie ma.
Jan Bukowski:
Pozwolę sobie też wspomnieć o warunkach, jakie musi dotrzymać beneficjent kredytu hipotecznego. Po pierwsze, senior ma obowiązek dbać o utrzymanie nieruchomości w należytym stanie. Bank ma prawo sprawdzać stan nieruchomości w czasie trwania umowy kredytu odwróconego i w razie stwierdzenia degradacji mieszkania z winy kredytobiorcy może wypowiedzieć umowę. Po drugie, należy ubezpieczyć nieruchomość na wypadek pożaru i zdarzeń losowych. Wreszcie, po trzecie, na kredytobiorcy ciąży konieczność regulowania wszelkich opłat związanych z nieruchomością. Niedopełnienie tych obowiązków może skutkować wypowiedzeniem umowy przez bank.
Co ważne, mimo podpisania umowy o odwrócony kredyt hipoteczny właściciel nieruchomości może nadal dysponować nią według własnego uznania, a więc np. wynająć ją i czerpać dodatkowe dochody. Jeżeli ma mieszkanie wielkości 80 m2, może przenieść się do mniejszego lokum, a swoje mieszkanie wynająć. Wówczas czerpie korzyści zarówno z wynajmu, jak i odwróconej hipoteki.
Nieco inaczej jest w przypadku funduszów hipotecznych, dlatego że z chwilą podpisania umowy następuje przeniesienie własności na tę instytucję. Wiąże się to z dużym ryzkiem, bo nigdy nie wiadomo, co wydarzy się w życiu. Dopóki jesteśmy właścicielami nieruchomości, sprawujemy pełną kontrolę nad nieruchomością. Bank, udzielając odwróconego kredytu hipotecznego, ma jedynie roszczenie o przeniesienie własności po śmierci kredytobiorcy.
Co ocenia bank w przypadku odwróconej hipoteki?
- Stan i historię zobowiązań kredytobiorcy,
- stan prawny domu/mieszkania/działki itp.,
- wartość rynkową nieruchomości (najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku).
Od czego zależy kwota odwróconej hipoteki?
- Od obecnej i spodziewanej przyszłej wartości rynkowej nieruchomości,
- od kosztów kredytu,
- od płci i wieku właściciela oraz jego stanu zdrowia.
W zależności od powyższych kryteriów kwota odwróconego kredytu hipotecznego może wynieść od 70% do zaledwie 30% wartości nieruchomości/lokalu. Przykładowo: jeśli wartość rynkowa mieszkania wynosi 500 tys. zł, bank może zaproponować kwotę odwróconej hipoteki w wysokości 250 tys. zł.
Krzysztof Tenerowicz:
W polskim prawie skodyfikowano także umowę o dożywocie. Na czym polega to rozwiązanie?
Maciej Cycoń:
Umowa o dożywocie w uproszczeniu stanowi, że właściciel mieszkania ma zagwarantowane utrzymanie i opiekę ze strony osób, którym przekazuje mieszkanie. Senior może również otrzymać świadczenie pieniężne ze strony rodziny.
Jan Bukowski:
Umowa o dożywocie ściśle wiąże się z umową darowizny. Przykładowo rodzice darują dzieciom nieruchomość, ale jednym z warunków darowizny jest właśnie umowa dożywocia, czyli obowiązek łożenia na utrzymanie rodziców przez dzieci, a także prawo rodziców do zamieszkiwania w nieruchomości.
Krzysztof Tenerowicz:
Podsumowując, we wszystkich trzech rodzajach umów, o których mówiliśmy, senior ma zagwarantowane dożywotnie prawo zamieszkiwania w nieruchomości.
Maciej Cycoń:
Zgadza się, taka jest idea tych konstrukcji. Nawet w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, gdy upłynie 15- czy 20-letni okres wypłaty świadczenia, senior ma prawo nadal mieszkać w swoim mieszkaniu.
Krzysztof Tenerowicz:
Co dzieje się w sytuacji, gdy tylko jeden z małżonków chce podpisać umowę o kredyt hipoteczny, a drugi się nie zgadza, oboje są zaś współwłaścicielami mieszkania?
Jan Bukowski:
W przypadku wspólnoty majątkowej obydwie osoby muszą podpisać umowę kredytową. Nie ma innej możliwości, nie da się np. zbyć swojej części. Oczywiście można zawrzeć małżeńską umowę majątkową i następnie podarować współmałżonkowi współwłasność, wówczas jedna osoba przystępuje do kredytu. Dopóki jednak jest dwóch właścicieli, obaj muszą zgodzić się na kredyt.
Krzysztof Tenerowicz:
Czy z odwróconej hipoteki mogą skorzystać osoby, którym przysługuje spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu?
Jan Bukowski:
Tak, jest to szczególna forma prawna, występująca chyba tylko w Polsce. Osoby będące właścicielem lokalu spółdzielczego również mogą przystąpić do umowy o odwrócony kredy hipoteczny. Nie można tego zrobić jedynie w przypadku posiadania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo TBS-u.
Łukasz Obrzut:
Wynika to z konieczności wpisania zabezpieczenia do księgi wieczystej, co nie jest możliwe w przypadku TBS-u czy spółdzielczego prawa lokatorskiego do lokalu.
Maciej Cycoń:
Musimy też mieć świadomość, że w zależności od rodzaju tytułu własności kwota kredytu może być różna. Choć wartość rynkowa mieszkania może być taka sama – forma własności wpływa na ostateczną wycenę.
Kto MOŻE wziąć odwrócony kredyt hipoteczny?
- Właściciel nieruchomości,
- osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- osoba, która ma prawo użytkowania wieczystego domu/mieszkania.
Kto NIE MOŻE skorzystać z odwróconej hipoteki?
- Najemca lokalu,
- osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
- osoba prawna (np. fundacja, spółdzielnia, spółka akcyjna).
Krzysztof Tenerowicz:
Na jaką kwotę może liczyć senior w przypadku renty dożywotniej?
Maciej Cycoń:
W praktyce w Polsce kwota ta wynosi poniżej 50% wartości nieruchomości. Tak duża różnica wynika z ryzyka, jakie ponosi instytucja finansowa. Poza tym nie zapominajmy, że jest to po prostu kredyt, na którym ktoś chce zarobić. Kredytodawca musi zabezpieczyć się na wypadek utraty wartości nieruchomości i różnica między wartością nieruchomości a kwotą kredytu stanowi swoisty bufor bezpieczeństwa.
Możemy się oprzeć na ofercie Funduszu Hipotecznego Dom, dostępnej w internecie. Przy wartości nieruchomości na poziomie 400 tys. miesięczna wypłata dla 65-letniej kobiety wyniesie ok. 550 zł i prawie 700 zł w przypadku mężczyzny. Kwoty są więc zdecydowanie niższe niż w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, ale wynika to z faktu, że fundusz hipoteczny z chwilą zawarcia umowy staje się właścicielem nieruchomości, a więc ponosi opłaty związane z jej utrzymaniem.
Jan Bukowski:
To samo dotyczy zresztą odwróconej hipoteki. Bank, udzielając kredytu, przejmuje na siebie ryzyko utraty wartości nieruchomości. Przykładowo w momencie podpisywania umowy nieruchomość jest wyceniana na 300 tys. zł, umowa trwa 15 lat, ale w międzyczasie może zdarzyć się krach na rynku. Ceny nieruchomości spadną i choć ostatecznie bank wypłaci w ciągu 15 lat np. 150 tys. zł, po upływie tego okresu nieruchomość może być warta zaledwie 100 tys. zł. Oczywiście kredytobiorca nie pokrywa tej różnicy, spadek wartości nieruchomości jest wpisany w ryzyko banku.
Łukasz Obrzut:
Podam przykład wypłaty w ramach renty dożywotniej. Otóż jeśli wartość nieruchomości wynosi 400 tys. zł, właścicielem jest mężczyzna w wieku 75 lat, a prognozowana wypłata potrwa 11 lat, to wysokość świadczenia wyniesie 1243 zł miesięcznie. Dla kobiety ta kwota wyniosłaby ok. 950 zł.
Krzysztof Tenerowicz:
Można powiedzieć, że renta dożywotnia jest usługą najbardziej loteryjną dla obydwu stron umowy. Nie sposób przewidzieć, czy wypłata będzie trwać przez 3, 5, a może i 20 lat, prawda?
Łukasz Obrzut:
Zgadza się. Odwrócona hipoteka to dla seniora rozwiązanie znacznie bezpieczniejsze, ale obarczone ryzykiem dożycia końca świadczenia. Senior może się umówić np. na wypłaty przez 10 lat i dożyć końca świadczenia. W efekcie znajdzie się w sytuacji, w której na nieruchomości ciąży kredyt, senior nadal ma potrzeby, które trzeba finansować, a przelewy z banku już nie przychodzą. Istotną kwestią jest więc odpowiednie dobranie długości trwania świadczenia. Z drugiej strony wiadomo, że im dłuższy okres, tym niższe świadczenie.
Jan Bukowski:
Warto też wspomnieć, że w przypadku odwróconej hipoteki senior w każdym momencie trwania kredytu ma prawo wypowiedzenia umowy, nawet już po upływie okresu wypłaty świadczenia. Senior nadal jest właścicielem mieszkania, więc za zgodą banku może to mieszkanie sprzedać i zwrócić kredyt, który otrzymał. Przykładowo, jeśli bank wypłacił przez 10 lat 150 tys. zł, a mieszkanie jest obecnie warte 400 tys. zł, to możemy iść do banku, wypowiedzieć umowę kredytową i sprzedać mieszkanie. Jedynym warunkiem jest to, że dochód ze sprzedaży w pierwszej kolejności musi zostać przekazany bankowi w kwocie, którą jesteśmy mu winni. Pozostała część sumy ze sprzedaży pozostaje do naszej dyspozycji.
Co istotne, od środków wypłacanych w ramach odwróconej hipoteki nie płacimy podatku. Nie musimy więc rozliczać się z fiskusem, składać deklaracji itd. Uzyskane środki nie są ponadto uwzględniane przy wyliczaniu wysokości dochodów, co ma znaczenie, gdy ktoś ubiega się o pomoc społeczną. Jeżeli więc senior ma niską emeryturę i może otrzymać środki z pomocy społecznej, to pieniądze otrzymane w ramach odwróconej hipoteki nie zostaną wliczone do jego dochodów.
Przed zawarciem umowy z bankiem – krok po kroku
Zgodnie z przepisami prawa przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank musi dopełnić szeregu formalności. Kredytodawca, który działa w sposób opisany poniżej, umożliwia kredytobiorcy dokładne zapoznanie się z proponowanymi warunkami zawarcia umowy.
- Dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego
Bank przekazuje klientowi specjalny formularz. W dokumencie tym powinny się znaleźć następujące informacje:
- Dane identyfikacyjne banku.
- Kwota/szacunek kwoty odwróconej hipoteki wraz ze wskazaniem, jak ta kwota została ustalona i jaki jest jej stosunek do wartości rynkowej nieruchomości (np. 50% wartości).
- Termin i sposób wypłacania odwróconego kredytu hipotecznego (jednorazowo lub w ratach, np. co miesiąc).
- Wysokość/szacunek wysokości oprocentowania, sposób jego ustalenia i warunki zmiany (oprocentowanie stałe lub zmienne).
- Wysokość/szacunek wysokości i sposób płatności pozostałych kosztów kredytu, takich jak:
- prowizja,
- opłata za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego,
- wycena domu/mieszkania/innej nieruchomości,
- koszt monitorowania wartości rynkowej nieruchomości.
- Określenie, która ze stron umowy (bank czy kredytobiorca) poniesie opłaty związane z wyceną nieruchomości i monitorowaniem jej wartości.
- Sposób monitorowania wartości nieruchomości i częstotliwość jej sprawdzania.
- Sposób zabezpieczenia wierzytelności banku.
- Prawa i obowiązki kredytodawcy.
- Zasady rozliczenia odwróconej hipoteki.
- Obowiązkowa informacja, że formularz informacyjny nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
- Inne elementy oraz informacje niezbędne do podjęcia przez klienta decyzji o zawarciu umowy.
- Ocena stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy dokonywana przez bank
Istotne jest m.in. to, czy dana osoba w przeszłości regulowała zaciągnięte zobowiązania. Ktoś, kto chce wziąć odwrócony kredyt hipoteczny, powinien na żądanie banku przedstawić stosowne dokumenty.
III. Ocena stanu prawnego nieruchomości dokonywana przez bank
Bank ocenia stan prawny domu czy mieszkania. Chodzi o uniknięcie przyznania kredytu, jeśli dana nieruchomość jest już obciążona hipoteką bądź osoba ubiegająca się o kredyt ma prawo jedynie do części lokalu albo budynku.
- Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości
Na podstawie wyceny rzeczoznawcy bank ustala wartość nieruchomości, czyli cenę najbardziej prawdopodobną do uzyskania na rynku. Wycena powinna uwzględniać m.in. rodzaj i położenie nieruchomości oraz jej stan. W zależności od dwustronnych ustaleń koszt przygotowania wyceny może ponieść bank lub kredytobiorca.
- Ustalenie kwoty kredytu
Wartość rynkowa nieruchomości (obecna i spodziewana) jest podstawą do ustalenia kwoty kredytu. Oprócz niej bierze się pod uwagę inne koszty kredytu (prowizje, opłaty dodatkowe), a także płeć, wiek i stan zdrowia kredytobiorcy. Jak ostatecznie może się kształtować kwota kredytu? Oferty wahają się między 70 a 30% wartości nieruchomości.
Źródło: Ryszard Czerniawski, Odwrócona hipoteka. Poradnik dla osób starszych, Biuro RPO, Warszawa 2014
Krzysztof Tenerowicz:
Kiedy możemy spodziewać się wprowadzenia do oferty banków odwróconego kredytu hipotecznego?
Maciej Cycoń:
Uważam, że rozwój odwróconej hipoteki musi się dokonać. Dlaczego? Obecne emerytury są jeszcze relatywnie wysokie, bo wyliczono je według starego systemu emerytalnego, opartego na zasadzie zdefiniowanego świadczenia. Pokolenie obecnych 30-latków jest już po reformie emerytalnej i ich emerytury zostaną wyliczone według systemu tzw. zdefiniowanej składki: ile włożysz do systemu, tyle wyciągniesz. Prognozuje się, że stopy zastąpienia, czyli relacja emerytury do ostatniego wynagrodzenia, będą na poziomie zaledwie 20–30%, o ile w ogóle ZUS przetrwa do tego czasu. Przy takich niskich emeryturach rynek odwróconych hipotek w miarę upływu czasu będzie musiał zyskać na atrakcyjności.
Dotarłem też do badania, które miało na celu określenie zainteresowania tego typu produktem. Okazało się, że tylko 5% osób w wieku powyżej 50 lat, które posiadają nieruchomość, byłoby chętnych do skorzystania z odwróconej hipoteki. To też dobrze pokazuje, czemu sektor bankowy nie generuje jeszcze żadnych ofert.
Ministerstwo Finansów, przygotowując projekt ustawy, przewidywało, że w ciągu pierwszych 5 lat zostanie podpisanych 2000 umów. Innymi słowy, jest to właściwie nisza. Nie znaczy to, że za 30 czy 40 lat będzie tak samo. Obecnie osoby w wieku 65+ stanowią w Polsce kilkanaście procent społeczeństwa, podczas gdy szacuje się, że w 2060 r. będzie ich już ponad 30%.
Do tego 60% Polaków deklaruje, że w ogóle nie ma oszczędności. To są dane z diagnozy społecznej, przygotowywanej cyklicznie przez prof. Czaplińskiego. Na szczęście z każdym kolejnym badaniem liczba osób, które nie mają oszczędności, jest coraz mniejsza.
Pytanie z sali: W jaki sposób bank rozliczy się z kredytobiorcą w przypadku wzrostu wartości nieruchomości?
Maciej Cycoń:
W przypadku śmierci kredytobiorcy bank dokonuje ponownej wyceny nieruchomości. Jeśli okaże się, że doszło do wzrostu nieruchomości, to nadwyżka zostanie wypłacona spadkobiercom, o ile oczywiście nie będą zainteresowani spłatą kredytu. Tym samym spadkobiercy zyskują na wzroście wartości nieruchomości.
Natomiast jeśli chodzi o kredytobiorcę, to wzrost wartości nieruchomości w trakcie trwania umowy kredytu może wpłynąć na wartość świadczenia wypłacanego przez bank. Ustawa wprawdzie nie reguluje tej kwestii, ale też jej nie wyklucza. Wszystko będzie zależeć od konkretnej umowy podpisanej z bankiem.